Fachbeitrag

„Schön, dass sich endlich was tut!“, „Endlich hat das Elend ein Ende!“ oder „Eine Tolle Synergie aus historischer und moderner Baukunst!“. So oder so ähnlich klingt es am Ende eines Denkmals. Aber wie kommt es dazu, dass so häufig ein Denkmal verschwinden muss, und ist es in Ordnung, dass Denkmäler für Ihren Erhalt verstümmelt werden? Über all dies wird dieser Artikel versuchen aufzuklären.

In jeder größeren Stadt kennt man das Phänomen: historische bzw. denkmalgeschützte Bauten in guter Lage, die verkommen. Nicht immer liegt das an einer zerstrittenen Erbengemeinschaft, wie bspw. beim Kristallpalast in Magdeburg. Auch Spekulationen mit dem Grundstück sind nicht immer schuld am Verfall. Denn eiskaltes Kalkül ist immer öfter der ausschlaggebende Grund.

Am Anfang des Niederganges steht meist die Entmietung. Den Mietern wird, z.B. für eine Sanierung, gekündigt, oder bei Gewerbeimmobilien wird der Mietvertrag einfach nicht verlängert. Nachdem das Gebäude lehrsteht, passiert Jahre lang nichts. Gern wird, um den Verfall zu beschleunigen, für die hypothetische Sanierung schon mal das Gebäude entkernt. Und eh man sich versieht ist aus der ehemaligen Disco, um ein Beispiel zu nennen, eine Ruine geworden.

Das ist der Moment wo es für den gewieften Geschäftsmann spannend wird! Denkmalgeschützte Bauten sind im Normalfall nicht leicht zu beseitigen. Denn obwohl die Behörden einige Hebel besitzen, z.B. Ersatzvornahme und Enteignung, um Gefahr von einem Denkmal abzuwenden, nutzen sie diese für gewöhnlich nicht.

Die Ausreden der Eigentümer, warum man das Denkmal verfallen ließ, sind meist die Folgenden:

„Ich konnte keine Interessenten finden!“

„Die Interessenten sind mir abgesprungen!“

„Die Auflagen für eine Sanierung sind zu hoch!“

„Die Sanierung passt nicht mehr zu unserem Geschäftsmodel!“

Dies ist meist der Punkt an dem die meisten Verwaltungen einknicken. Denn Kommunen haben für gewöhnlich ein ureigenes Interesse daran, den Platz für eine Neubebauung freizumachen. Am besten noch mit Verdichtung der Innenstadt. Und dass so ein Neubau doch immer ein schönes Sümmchen an Steuern ins Stadtsäckel spült, hilft sicher auch ein wenig den Verlust seines kulturhistorischen Erbes zu verkraften. Zusätzlich geben die Bürger, die sich über den „Schandfleck“, die „Brache“ oder den „Müllhaufen“ beschweren, endlich Ruhe. Oder kurz gesagt, die Kommune kann nur gewinnen. Auch wen sie an dem Punkt bereits gnadenlos moralisch verloren hat.

Bei renitenten Verwaltungen greift der Investor von Welt schon ein kleines bisschen tiefer in die Trickkiste. Und damit ist nicht gemeint, dass er das Denkmal einfach abreißt und anschließend die Strafe bezahlt. Immerhin kann er von einem Denkmal auch profitieren. Der Kauf und die Sanierung sind immerhin zu 90 %* abschreibbar! Aus diesem Grund ist es in den letzten Jahren sehr beliebt geworden, Denkmäler auf ihre Außenmauern zu reduzieren. Das hat zumeist den Vorteil, dass man innerhalb der Mauern zum einen ein modernes Gebäude errichten kann, ein Verlust von bis zu 90% der Originalbaustruktur ist hier nicht selten zu beobachten, zum anderen kann der Investor mehrere Fliegen mit einer Klatsche schlagen.

1. Er kann das Gebäude mit den Steuervorteilen vermarkten, wenn er sie nicht gleich selbst in Anspruch nimmt.
2. Wenn er mit den Auflagen leben kann gibt es auch immer Fördertöpfe aus denen man schöpfen kann.
3. Der Gewinn kann maximiert werden. Einer Faustformel zufolge heißt es, dass jedes zusätzliche Stockwerk ein Million Euro Gewinn bringt.
4. Auf diese Weise kann man einfacher verdichten. Sieh dazu auch Punkt 3.

Die Akzeptanz der Bevölkerung steigt bei diesem Vorgehen, da es suggeriert, dass das Denkmal erhalten wird, obwohl der Denkmalwert tatsächlich schwer geschädigt bzw. vollständig verloren geht.

Ein aktuelles Beispiel, das kürzlich Deutschlandweit für Aufsehen gesorgt hat, ist dabei das Projekt rund um das denkmalgeschützte Körnermagazin in Ingolstadt.

Die JVK Grundstücksverwertungs GmbH unter Jürgen Kellerhals (Sohn von Media-Markt-Gründer Erich Kellerhals) kaufte im Jahr 2010 das historische Körnermagazin, zusammen mit der Geschützremise. Schon damals sollte alles abgerissen werden um ein modernes Viertel zu errichten. Die Unterschutzstellung von Magazin und Remise verhinderte dieses Vorgehen. Seit dem lässt die JVK GmbH das Gelände und die Gebäude verwildern bzw. verfallen. Dieses Spiel trieben sie soweit, dass das Gelände vom normalen Bürger sowie von einigen Stadträten nun als Schandfleck wahrgenommen wird. Diese Strategie verfolgt die JVG GmbH noch an mehreren anderen prominenten Stellen in Ingolstadt. Dass sie dies tut um die Stadt unter Druck zu setzen, wie es Kritiker des Projekts berichten, bleibt dabei spekulativ.

Geplant ist von der JVK GmbH das Körnermagazin und die Geschützremise zu sanieren und daneben einen, das Umfeld dominierenden, in Glas eingefassten Hotelturm zu errichten. Die vollständig erhaltene Geschützremise, die letzte dieser Bauart und Größe in Ingolstadt, soll dabei umfänglich entkernt und um zwei weitere Stockwerke mit Glasfassade erhöht werden.

Dass der Ingolstädter Stadtrat nun das Projekt genehmigt hat, nach vielen Jahren und der erneuten Wiedervorlage der ursprünglichen Pläne, zeigt dass die Strategie der Verwahrlosung funktioniert, insofern der Investor einen langen Atem hat.

Die Strategie des Verfalls und der Verwahrlosung funktioniert leider, mit wenigen Ausnahmen, Deutschlandweit. Kommunen, die das Ulmer Konzept** anwenden, können hier gegensteuern, nur haben die meisten Kommunen nicht die finanziellen Mittel um so zu verfahren.

Folgendes kann man am Ende zusammenfassen:

1. Die wenigsten Kommunen haben das Personal, Geld und Interesse aktiv am Erhalt von Denkmälern teilzuhaben.
2. Investoren mit Geld können Denkmäler einfach beseitigen.
3. Investoren mit Geld und Zeit können Kommunen mit der Strategie des Verfalls unter Druck setzen.
4. Ein Teilerhalt ist gesellschaftlich akzeptabler als ein Abriss.
5. Mit Voranschreiten der Zeit ändert sich die Meinung der Menschen zu einem Denkmal.

Sascha Schmiedecke, März 2026

*[über 10 Jahre, 9% pro Jahr]

**[Das „Ulmer Modell“ oder „Ulmer Konzept“ steht vor allem für eine aktive, sozial orientierte Bodenpolitik und Stadtentwicklung, bei der die Stadt Grundstücke kauft, entwickelt und zu günstigen Konditionen (oft in Erbpacht) an Baugemeinschaften oder Genossenschaften abgibt, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.]